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En entrevista para MVS Noticias con Pamela Cerdeira, el maestro Sergio Bonfiglio Macbeath, consultor, especialista en derecho agrario y socio director de Bonfiglio Macbeath Abogados S.C., habla sobre la casa de Noroña en Tepoztlán y cómo son las cesiones de derecho en predios comunales.
El caso de la propiedad vinculada a Gerardo Fernández Noroña en Tepoztlán, Morelos, ha reabierto el debate sobre la tenencia de la tierra en zonas comunales, un tema que se rige por reglas distintas a las que aplican en ciudades como la Ciudad de México. De acuerdo con especialistas en derecho agrario, los predios comunales están sujetos a normativas colectivas que dificultan su compra-venta bajo esquemas convencionales.
En este tipo de terrenos, el derecho no es individual, sino colectivo. Esto significa que cualquier acto jurídico relacionado con la superficie comunal requiere de la aprobación de una asamblea conformada por comuneros reconocidos. La tierra es inalienable, imprescriptible e inembargable, por lo que ningún poseedor se convierte en propietario pleno. Lo que se otorga es únicamente el derecho de uso y disfrute.
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"Cuando se va a realizar algún acto jurídico sobre superficie comunal, al tratarse de un derecho colectivo, necesariamente se necesita pasar ante la autorización de una asamblea. ¿Por qué? Por la naturaleza propia de la tierra comunal, que es inalienable, imprescriptible e inembargable. Acorde a la legislación agraria, a un comunero o a un poseedor de la superficie, no lo hace titular pleno de esa superficie. Necesariamente cualquier acto jurídico tendrá que ser aprobado y pasado por una asamblea", señaló Bofiglio Macbeath.
¿Qué papel juega la asamblea comunal?
La asamblea comunal es la instancia máxima de decisión. Para ceder derechos sobre un predio, es necesario que el proceso sea aprobado en este espacio. Los estatutos de cada comunidad establecen las reglas a seguir y, por lo general, se requiere la mayoría simple de los comuneros para avalar cualquier cesión.
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"Cuando se va a llevar a cabo una asamblea, alguna toma de resolución, es necesario que esté la mayoría para poder tomar una resolución, el 50 más 1, sobre todo en la cuestión de cesión de derechos", expuso el especialista.
El procedimiento no se maneja como una compraventa común, sino como una cesión de derechos que debe registrarse en los libros de la comunidad. Aunque en muchos casos se establece un pago por la cesión, este se realiza bajo la supervisión de la asamblea, con el fin de proteger la naturaleza colectiva de la tierra.
"Una cesión de derechos se tiene que pasar por la asamblea y está básicamente fundamentada en los estatutos comunales. ¿Por qué razón? Porque las comunidades se rigen por los usos y costumbres, acorde a lo que establece la propia Constitución e inclusive el artículo 164 de la Ley Agraria y el artículo 100 que habla precisamente de los usos y costumbres. Y desde luego que se tiene que llevar a cabo todo un proceso que cada comunidad por lo regular tiene ese proceso para poder aprobar alguna cesión de derechos comunales", afirmó Sergio Bonfiglio.
¿Es posible transformar tierras comunales en propiedad privada?
La conversión de tierras comunales en propiedad privada es un proceso largo y complejo. El primer paso suele ser convertirlas en tierras ejidales, otra forma de propiedad social. Posteriormente, mediante una asamblea denominada de dominio pleno, se puede iniciar un procedimiento de desincorporación. Sin embargo, estos trámites pueden prolongarse durante años y requieren de la intervención de autoridades.
"Lo único que se te permite es el uso y disfrute de esa superficie. Hoy en día es muy difícil para muchas personas poder adquirir tierras comunales precisamente porque no las pueden inscribir en el registro público, sino se encuentran inscritas en los libros de registro de las propias comunidades, acuerdos, usos y costumbres", expuso el experto.
Este marco jurídico explica por qué en casos como el de Tepoztlán surgen tantas dudas sobre la legalidad y validez de las transacciones. Las comunidades agrarias se rigen por usos y costumbres reconocidos en la Constitución y en la Ley Agraria, lo que añade una capa adicional de complejidad a cualquier intento de adquisición.
El debate en torno a la tierra comunal no es nuevo, pero cada vez que un caso público lo pone sobre la mesa, se evidencia la importancia de comprender sus particularidades legales y sociales.