Por: MDF y MDE JORGE MALANCO.
Una de las inversiones más importantes que puede hacer una persona a lo largo de su vida es comprar una propiedad, ya sea una casa, departamento o incluso un terreno con la intensión de construir con posterioridad, por ello es muy importante realizar este tipo de operaciones con el conocimiento y precauciones debidas.
En este artículo te daremos una pequeña guía que te permitirá conocer los pasos a seguir, para concretar una operación de compraventa de inmueble que goce de certeza y seguridad jurídica.
Una vez que te has decidido a comparar una propiedad deberás conocer las características del inmueble, los contratos que puedes firmar, verificar la forma de pago, el estado jurídico en el que se encuentra la propiedad, las garantías a las que tendrás derecho, así como los gastos que deberás erogar.
1. ¿Cuáles son las características del inmueble que debo conocer?
La persona que vende tiene la obligación de informarte sobre las características del inmueble, como:
- Extensión del terreno.
- Superficie construida.
- Estructura, instalaciones y acabados del inmueble.
- Servicios de agua, luz, gas y otros como lo pueden ser telefonía, internet, televisión de paga, entre otros.
- Si estuviera sujeta algún régimen de propiedad, verificar: áreas de uso común, área privativa del inmueble, porcentaje de indiviso.
- Estado físico del inmueble.
2. ¿Qué contrato debes de firmar?
En este apartado verificaremos los tipos de contrato que puedes firmar dependiendo de las variables que se susciten. Es muy común que, entre el vendedor, agente inmobiliario y comprador, se firmen contratos para garantizar o asegurar la operación, por ello se busca que se firmen diversos tipos de contratos como son: "carta oferta de compraventa", "promesa de compraventa", "compraventa a plazos" o la misma "compraventa con reserva", "compraventa con crédito" o "compraventa con garantía hipotecaria".
a. "Carta oferta de compraventa" Esta carta, también denominada "carta intensión", es habitual que sea requerida por parte del agente inmobiliario o por el vendedor, tiene como finalidad que el comprador demuestre de carácter formal que tiene la intensión o el interés de adquirir la propiedad. En respuesta a esta carta, se le informa y se le entrega documentación particular sobre la propiedad para que conozca sus características y la documentación legal de la propiedad.
b. "Promesa de compraventa" Es muy común que se firmen este tipo de contratos, cuando la propiedad a comprar se encuentre en construcción o el proyecto no ha culminado, pero debemos entender a la "promesa de compraventa" como el contrato que sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato definitivo de compraventa, de acuerdo con los acuerdos y condiciones ofrecidos.
La "promesa de compraventa", debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse únicamente a la suscripción en cierto tiempo. Es importante resaltar que el clausulado del mismo únicamente establecerá las condiciones generales y las condiciones especiales; las particularidades de la compraventa deberán establecerse en el contrato definitivo, por ejemplo, no será correcto establecer "pagos parciales o definitivos, calendario de pagos, etc.", se deberá establecer "depósitos en garantía" respecto al contrato definitivo que se acuerde celebrar en cierto tiempo.
c. "Contrato de compraventa" La compraventa es un contrato por el cual una de las partes, llamada vendedor, transfiere a la otra denominada comprador, la propiedad de un bien (inmueble), al pago de un precio cierto y en dinero. La venta es perfecta y obligatoria para las partes, por el sólo convenio de ellas respecto al bien (inmueble) vendido y el precio, aunque el primero no haya sido entregado ni el segundo satisfecho.
De lo anterior podemos observar, que el contrato será perfecto con el simple acuerdo de las partes, es por ello que surgen diversas modalidades que generan mayor certeza y seguridad a las partes, como lo son "la compraventa con reserva" y "la compraventa a plazos", por mencionar algunas.
d. "Compraventa con reserva" En la compraventa de inmuebles puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad del inmueble hasta que su precio haya sido pagado, teniendo en consideración las siguientes reglas:
- Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho.
- El vendedor que hubiere entregado el inmueble vendido podrá exigir al comprador, por el uso de él, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido el bien.
- El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó.
- El comprador que no haya pagado el precio, no puede enajenar el inmueble objeto de compraventa con reserva de dominio, pero si puede transmitir a otro u otras personas los derechos que le confiera esa compraventa.
- El vendedor no puede enajenar el inmueble vendido con reserva de propiedad, mientras no se venza el plazo para pagar el precio.
e. "Compraventa a plazos" Esta modalidad de la compraventa hace referencia a la forma de pago, estableciendo que serán diversos. Generalmente se acompaña de un calendario, en el cual el comprador debe pagar el precio en los términos y plazos convenidos, y se rige por las siguientes disposiciones:
- El contrato se elevará a escritura pública cuando se acabe de pagar el precio y, en todo caso, cuando el comprador lo solicite.
- Se hará constar, en los antecedentes del contrato, los datos relativos a la escritura con las cuales adquirió el vendedor.
- Se deberá hacer mención si la propiedad contiene gravámenes o limitaciones al dominio y sus inscripciones en dicho Registro Público de la Propiedad. Los intereses que se pacten no podrán ser superiores a los intereses de los préstamos con hipoteca que celebran las Sociedades Nacionales de Crédito.
- El comprador no podrá enajenar el inmueble adquirido hasta que haya pagado totalmente el precio.
- No es lícito el convenio por el cual las partes estipulan que por concepto de alquiler o renta y por indemnización debida al deterioro, el comprador perderá lo que hubiere dado a cuenta del precio y tal convenio se tendrá por no puesto y no surtirá ningún efecto.
- No es lícito en estos contratos pactar cláusula penal en contra del comprador.
f. "Compraventa con crédito" En este caso aunado a todo lo anterior, se recomienda identificar muy bien el tipo de crédito que se va a contratar, verificar con mucha puntualidad la proyección del monto final que se deberá de pagar, la tasa de interés que pactará, así como los cargos (gastos de apertura, investigación, administración, etc.) y comisiones que se cobrarán al momento de la apertura del crédito.
Cuando se trate de "créditos hipotecarios", la propiedad materia de la compraventa será gravada mediante una carga, a la cual se le denominará hipoteca, y este gravamen se inscribirá en el Registro Público de la Propiedad. Una vez que el comprador termine de pagar la hipoteca se deberá solicitar una carta liberatoria ante la institución que otorgó el crédito, acudir al notario público y solicitar la cancelación de la hipoteca.
3. ¿Qué documentación legal debo revisar?
En este momento debemos prestar especial atención, ya que la inversión que haremos se verá garantizada o afectada por la documentación que revisemos en relación a la propiedad.
Por ello enlistaremos los documentos mínimos necesarios que nos permitirán conocer el estado legal de la propiedad.
a. Escritura Pública. \u2013 En este instrumento notarial observaremos y verificaremos, diversos puntos, como lo son: Identidad del inmueble.
- Identidad de o los propietarios.
- Medidas y colindancias.
- Metros cuadrados declarados y construidos.
- Régimen de propiedad.
- Reglamento (en su caso).
- Antecedentes registrales.
b. Certificado de Libertad de Gravamen. \u2013 En él observaremos y verificaremos, diversos puntos, como son:
- Identidad del inmueble.
- Identidad de o los propietarios.
- La existencia de un gravamen o carga sobre la propiedad (por ejemplo, hipotecas, embargos, etc.)
Cuando la propiedad sea vendida por una persona moral, aunado a los documentos anteriores, se deberá verificar:
c. Acta Constitutiva. \u2013 En este instrumento observaremos la identidad del propietario, como persona moral, y verificaremos que persona física está facultado para representar a la persona moral.
En ocasiones el vendedor, con independencia, ya sea una persona física o una persona moral, comparece a través de una representación, en estos casos se utiliza un:
d. Poder para Actos de Dominio. \u2013 En estos casos es muy importante que en el poder con el que se desea comparecer, se encuentre la palabra "dominio", ya que ello significará que el representante está facultado para llevar a cabo la venta del inmueble. Si el poder únicamente se establece para pleitos, cobranzas y administración, esta persona NO podrá enajenar el inmueble.
Es importante verificar que el poder con el cual comparecen además de ser notariado, se encuentre inscrito en el "RENAP" (Registro Nacional de Avisos de Poderes).
Si el poder con el que se comparece es para efectos "amplísimos", significará que en esos poderes se conjuntan las facultades, pleitos y cobranzas, administración y de dominio.e. También será importante conocer, el pago de las contribuciones (predial), servicios públicos (servicio de limpia y agua), licencias y/o permisos de construcción, etc.
4. ¿Qué garantías tienes derecho a exigir en bienes inmuebles nuevos?
Una vez que se compra un bien inmueble nuevo, existe normativa emitida por las legislaciones estatales, así como la Procuraduría en Defensa del Consumidor, que obliga al vendedor a garantizar la propiedad bajo ciertas normativas:
- Tratándose de cuestiones estructurales, hasta 5 años.
- Tratándose de impermeabilizantes, y humedades hasta 3 años.
- Y por excepción, aquellas que no estén contenidas en los párrafos anteriores, será de 1 año.
Cuando se trate de inmuebles que no son nuevos se deberá atender al caso particular, para conocer si continúa gozando de alguna garantía o en su defecto se deberá acordar entre las partes las garantías y tiempos que serán aplicables.
5. ¿Qué gastos se deberán erogar al momento de la escritura?
Los gastos que se deberán erogar se deben de tomar en cuenta en el análisis de compraventa que realicemos sobre el inmueble, dependiendo el estado y el municipio, existirán diversos derechos e impuestos. Por lo tanto, se deberán tomar en cuenta los siguientes gastos que correrán a cargo de la parte vendedora:
- Honorarios de la Notaria (que deberá de incluir, la gestoría y protocolo).
- Certificado de Libertad de Gravamen.
- Avisos Preventivos.
- Avalúo.
- Derechos de Inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
- ISAI (impuestos sobre adquisición de bienes inmuebles), el cual variara, dependiendo el municipio donde se ubique el inmueble.
Por regla general, el ISR (impuesto sobre la renta) deberá ser pagado por el vendedor, exceptuando cuando el precio pagado por el comprador, sea menor al valor catastral fijado en el avaluó correspondiente.
Recuerda que conforme a la máxima del derecho y la teoría del error: "El que paga mal, paga dos veces"; por ello te exhortamos a realizar la compra-venta de inmuebles con mucha cautela, ya que la inversión que realizarás merece toda la certeza y seguridad jurídica.